רכישת דירה היא ללא ספק העסקה החשובה והיקרה ביותר שתעשו בחייכם! אז מה צריך לבדוק לפני שקונים דירה יד שניה? למה לשים לב במיוחד בקניית דירה יד שניה? והאם כדאי לחתום על זיכרון דברים במסגרת עסקת רכישת דירה יד שניה?

ריכזנו עבורכם בקצרה את 10 הטיפים החשובים לרכישת דירה יד שניה שאתם פשוט חייבים להכיר!

1. בדיקת הדירה-

• בקרו בדירה מספר פעמים בימים ובשעות שונות – בשעות היום, בשעות הערב ובסוף שבוע על מנת לבדוק למשל את כיווני האוויר והאור בדירה ואת קיומם של מטרדי רעש כגון ממוסדות חינוך באזור.
• בצעו בדיקה יסודית של הדירה ומערכותיה הן פיזית והן תחזוקתית– מומלץ לבצע זאת באמצעות אנשי מקצוע מתאימים כגון מהנדס או חברת בדק בית, וזאת על מנת לבחון קיומם, בין היתר, של פגמים נסתרים בדירה, אשר יתכן כי אף המוכר לא מודע לקיומם.
• בידקו האם מחיר הדירה המוצע לכם ריאלי ואכן תואם את שווי השוק- ניתן לבדוק זאת באמצעות שמאי מקרקעין אשר יעריך את שוויה של הדירה או לחילופין באמצעות מאגר מידע נדל”ן באתר רשות המיסים, שם תוכלו לאתר עסקאות להשוואה באזור בו ממוקמת הדירה.
• ככל שמדובר בדירה חדשה יחסית (כלומר אתם רוכשים דירה יד שניה ממי שרכש אותה מהיזם/מהקבלן)- ודאו כי החברה היזמית ממנה המוכר לכם רכש את הדירה והחברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין עדיין קיימות ופעילות וכי הן בעלות שם ומוניטין טובים בתחומן, הואיל ויתכן שעדיין תזדקקו לשרותיהן, למשל במקרים בהם לא חלפו תקופות הבדק והאחריות ביחס לדירה, וכן במקרים בהם טרם הושלם הליך רישום הבית המשותף בו ממוקמת הדירה.

2. בדיקת סביבת הדירה- הדירה אינה עומדת בחלל ריק ועל כן חשוב עד מאוד לבדוק אף את סביבתה:

• בדקו את הבניין– מהו מצב הבניין והרכוש המשותף כגון לובי, חניון, חדר המדרגות? מהו אופי השכנים (במיוחד בדירות הגובלות בדירה)? מומלץ לשוחח אף עם ועד הבית או חברת הניהול של הבנין על מנת לברר, בין היתר, למשל האם צפויה בקרוב גביה מיוחדת לצורך שיפוצים; האם הבנין צפוי לעבור הליכי התחדשות עירונית וכיוצ”ב?
• בדקו את הסביבה הקרובה לדירה- ובכלל כך, למשל מבחינת קיומם של מפגעי רעש ומטרדים, אנטנות סלולריות, עומסי תנועה בכניסה וביציאה מהשכונה, מצב השירותים לקהילה באזור וכיוצ”ב.

3. בדיקות קנייניות-ישנה חשיבות רבה לביצוע בדיקות קנייניות ביחס לדירה:

• בדיקת בעלי הזכויות בדירה- האם המציגים עצמם בפניכם כמוכרי הדירה הם אכן בעלי הזכויות בה?
• מהו סוג הזכויות בדירה- האם מדובר בזכויות בעלות/ חכירה/ חכירה מהוונת?
• מצבה הרישומי של הדירה- היכן מתנהל רישום הזכויות ביחס לדירה האם בלשכת רישום המקרקעין (דרך המלך), ברשות מקרקעי ישראל, בספרי חברה משכנת או במרשם אחר?

לצורך ביצוען של הבדיקות הקנייניות כאמור לעיל, ראשית יש להוציא את נסח הרישום של הדירה (נסח טאבו), המהווה למעשה את תעודת הזהות הקניינית שלה. במקרים בהם הרישום מתנהל במרשם שאינו לשכת רישום המקרקעין, יש לקבל מהגורם הרלבנטי אישור זכויות, אשר מהווה תחליף לנסח הרישום.

4. בדיקה כי הזכויות בדירה נקיות מחובות ומזכויות צד ג’- יש לוודא כי הדירה וזכויות המוכרים בדירה נקיות וחופשיות מכל זכות מגבילה של צד שלישי:

• בדיקה כי לא רובצים על הדירה שעבודים, הערות, צווים, עיקולים וכיוצ”ב.
• האם למוכרים יש משכנתא?- ככל שכן, במסגרת חוזה המכר ביניכם, יהיה על המוכרים להתחייב לפרוע את יתרתה ולסלקה מכל המרשמים הרלבנטיים (רשם המקרקעין, רשם המשכונות, רשם החברות, ספרי רשות מקרקעי ישראל, ספרי חברה משכנת). בדרך כלל הכספים הראשונים שישולמו בעסקת המכר ייוחדו לסילוק משכנתת המוכר.
• בדיקה לעניין המחזיקים בדירה- יש לבדוק מי מחזיק בדירה, האם המוכרים או שמא הדירה מושכרת? ככל שהדירה מושכרת יש לבדוק את הסכם השכירות עם השוכרים ולהחליט האם אתם רוכשים את הדירה בכפוף להסכם השכירות ולזכויות השוכרים על פיו (אם הסכם השכירות מאפשר זאת) או שהנכם מעוניינים בדירה הפנויה משוכרים.

5. בדיקת מסמכי הבית המשותף- אם הדירה מצויה בבנין הרשום כבית משותף, יש לבדוק את תיק הבית המשותף ולעיין במסמכים המצויים בו- תשריט, תקנון וצו:

• תשריט– לצורך זיהוי הדירה וצמידויותיה (כגון מחסן/חניה/גג), האם מיקום הדירה וצמידויותיה (קומה, כיוונים) בתשריט תואמים הן את המצב בפועל והן את המצב הרישומי בנסח הרישום?
• תקנון– מהווה הסכם בין בעלי הדירות בבית המשותף, אשר הנכם למעשה מקבלים אותו על עצמכם עם רכישת הדירה ועל כן עליכם להכיר אותו היטב.
• מסמכי תיקון/ביטול בית משותף– ככל שבוצעו שינויים ברישום יש לבדוק אף את המסמכים הנ”ל.

6. בדיקות תכנוניות ורישויות- בדיקות אלה מומלץ לבצע באמצעות איש מקצוע מתאים כדוגמת שמאי מקרקעין/אדריכל/מהנדס:

• חריגות בניה– יש לבדוק את התאמת היתר הבניה לבנוי בפועל על מנת לזהות חריגות בניה ככל שקיימות בדירה, כמו כן מומלץ לבדוק את תיק הבנין בעיריה הרלבנטית על מנת לאתר מידע ביחס לדירה ו/או לבנין בו מצויה הדירה כגון צווי הריסה, הכרזה על הבנין כמבנה מסוכן, התראות, התכתבויות, האם הוצאו לבנין טופס 4 (אישור אכלוס) וטופס 5 (תעודת גמר) וכיוצ”ב.
• מידע תכנוני– יש לבדוק את התב”עות (תכנית בנין עיר) החלות, בין היתר, בכדי לבחון מהם השימושים והיעודים המותרים בדירה, הואיל וחשוב לוודא כי הנכם אכן רוכשים “דירת מגורים” ולא למשל מחסן/משרד אשר רק הוסבו קוסמטית לדירה לכאורה, אך אינם מהווים דירה מבחינה תכנונית ורישוית. וכן בכדי לבחון מה מתוכנן להבנות בסביבת הדירה כגון מגדלי מגורים שאולי יסתירו את הנוף מהדירה, מבני ציבור כאלה ואחרים שעלולים להוות עבורכם מטרד וכיוצ”ב.
• זכויות בניה נוספות בדירה ובסביבתה– האם קיימות בדירה הנרכשת זכויות בניה נוספות? האם קיימות בבנין בו מצויה הדירה הנרכשת זכויות בניה נוספות ולמי הן שייכות? לזכויות בניה נוספות עשויה להיות אף השלכה מיסויית שחשוב להביא בחשבון.

7. מיסוי- בכל עסקה במקרקעין חלים מיסים, הן על המוכר והן על הרוכש:

• מיסוי החל על הרוכש– בגין רכישת דירה יד שניה יחול על הרוכש מס רכישה המשולם לרשות המיסים, שיעור מס הרכישה נגזר מהשאלה האם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הרוכש או לא. בטרם החתימה על חוזה המכר, יש לבדוק את שיעור מס הרכישה שיחול עליכם בעת רכישת הדירה ואף לבחון אפשרות של פטורים/הקלות ממס רכישה ושל תכנון מס לגיטימי באמצעות עו”ד המתמחה במיסוי מקרקעין, למשל ככל שהנכם מחזיקים במספר דירות/בחלקים בדירות ו/או ככל שהנכם מעוניינים לבצע מספר עסקאות נדל”ן במקביל כגון: מכירת 2 דירות קטנות לצורך רכישת דירה גדולה יותר וכו’.
• מיסוי החל על המוכר– בגין מכירת דירה יד שניה יחולו על המוכר מס שבח המשולם לרשות המיסים, והיטל השבחה המשולם לרשות המקומית. קבלת נתונים ביחס לגובה המיסים המשוערים (או פטורים/הקלות בגינם) אשר יחולו על המוכר בעסקה, מהותי עבורכם כרוכשים הואיל, ויש להבטיח בחוזה המכר כי למוכרים יהיה מספיק כסף לצורך תשלום המיסים החלים עליהם בעסקה על מנת שהם יוכלו לקבל את האישורים הדרושים לכם לצורך השלמת העסקה ברישום הדירה על שמכם במרשם הרלבנטי.

8. מימון הרכישה-

• מהו ההון העצמי הנדרש?- אם בכוונתכם ליטול לצורך רכישת הדירה הלוואה מובטחת במשכנתא, ראשית עליכם לוודא כי יש בידיכם את ההון העצמי הנדרש לשם כך (שיעור ההון העצמי משתנה ע”פ הנסיבות כגון: רכישת דירה ראשונה, רכישת דירה להשקעה, רכישת דירה חלופית וכו’).
• קבלת אישור עקרוני למשכנתא– לאחר שוידאתם כי יש בידיכם את ההון העצמי הדרוש, מומלץ עוד בטרם החתימה על חוזה המכר לפנות לבנקים למשכנתאות על מנת לקבל אישור עקרוני להענקת הלוואה מובטחת במשכנתא לרכישת הדירה (שכן ככלל אי קבלת משכנתא אינה עילה לביטול העסקה). רצוי עד מאוד לבצע זאת באמצעות יועץ משכנתאות אשר יפעל עבורכם לקבלת הלוואה בתנאים הטובים ביותר בנסיבות העניין.
• הוצאות נלוות– מלבד תמורת הדירה והמיסוי בגינה, יש לקחת בחשבון אף את כל ההוצאות הנלוות לעסקה ולהערך אליהן מראש, כגון: עלויות יועצים (שמאי/מהנדס/בדק בית/יועץ משכנתאות), שכ”ט עו”ד, דמי תיווך, הובלה, שיפוצים, אגרות, עלויות הלוואת המשכנתא, דמי הסכמה (רשות מקרקעי ישראל/חברה משכנת) וכיוצ”ב.

9. בדיקת חוזה הרכישה וזיכרון דברים-

• ישנם מספר פרקים מאוד מהותיים בחוזה הרכישה אשר דורשים תשומת לב מיוחדת מכם כרוכשים- ובכלל כך, הצהרות: במיוחד הצהרות ומצגי המוכרים אשר הם אלה המכירים היטב או עליהם להכיר את הדירה, הבנין וסביבתם; לוח תשלומים: בקביעת לוח התשלומים יש לקחת בחשבון שיקולי תזרים כגון נזילות כספים, פרק הזמן לקבלת משכנתא, ככל שמוכרים דירה אחרת שמיועדת למימון הרכישה יש לוודא שלוחות התשלומים ב-2 העסקאות מסונכרנים וכיוצ”ב;  התחייבויות:  מהן התחייבויות כל אחד מהצדדים בעיסקה; בטוחות: מהן הבטוחות ומנגנוני הבטחון המיועדים למזער את הסיכונים הגלומים בעסקה עבורכם כרוכשים (למשל: רישום הערת אזהרה, רישום משכון, הפקדת יפוי כח בלתי חוזר מאת המוכרים בנאמנות, פקדונות כספיים להבטחת אישורים וכיוצ”ב); הפרות: מהן הסנקציות שיחולו במקרה של הפרה מטעם מי מהצדדים?
• זיכרון דברים– זיכרון דברים הנו מסמך קצר המהווה סיכום ראשוני בין הצדדים על פרטי העסקה (מחיר, מועד מסירה וכיוצ”ב) . מומלץ ורצוי שלא לחתום על זכרון דברים בדרך להתקשרות לרכישת דירה יד שניה, הואיל וזכרון דברים אשר נחתם לפני קבלת יעוץ משפטי ו/או ביצוע כל הבדיקות המקדמיות המקיפות הנדרשות כאמור לעיל, הנו מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין, אשר אף טעון דיווח לרשות המיסים. ועל כן, בטרם הנכם כובלים עצמכם אל תנאי העסקה, פנו כמה שיותר מהר לעורך דין מטעמכם לצורך קבלת יעוץ משפטי כנדרש.

10. טיפ הזהב! לפנות כבר בשלבים הראשוניים לעורך דין מנוסה בעל מומחיות ספציפית ומוכחת בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין– הטיפ החשוב ביותר הנו לא לוותר על שירותיו של עורך דין מנוסה בעל מומחיות ספציפית ומוכחת הן בנדל”ן והן במיסוי מקרקעין, הואיל ורק עורך דין מנוסה ידע למזער את רכיבי הסיכון הגלומים בכל עסקת נדל”ן ולסייע בקידום עסקה אטרקטיבית עבורכם. עורך דין שייצג אתכם בעסקה יבצע עבורכם את הבדיקות המשפטיות הנדרשות, ינהל את המשא ומתן מטעמכם, ילווה אתכם בחתימה על חוזה המכר וכלל הנספחים והמסמכים הנלווים לו, ירשום לטובתכם בטוחות כרוכשים (הערת אזהרה/משכון לפי העניין), ידווח מטעמכם על העסקה לרשות המיסים ויבצע את רישום הזכויות על שמכם במרשם הרלבנטי, שכן עסקה במקרקעין חייבת להסתיים ברישום.

מזמינים אתכם לפנות אלינו!     *למען הסר ספק, ולמען הזהירות מובהר, כי כל האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי ו/או תחליף ליעוץ משפטי, אלא משמש כמידע כללי בלבד. על הקורא להתייעץ עם עו”ד בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת, כל פעולה שתעשה על בסיס הסתמכות על האמור לעיל הנה על אחריות המסמתך בלבד.